"Kołchozowe" wspólnoty mieszkaniowe, "papierowi właściciele" oraz faktyczni "panowie i władcy"

Omawiany na tych stronach projekt ustawowy (a właściwie knot prawny) przewiduje utrzymanie problemów, które występują we wspólnotach mieszkaniowych. Widać to szczególnie wyraźnie na przykładzie nieruchomości gruntowych, na których znajduje się więcej niż jeden budynek - np. zdarzają się wspólnoty mieszkaniowe obejmujęce przynajmniej dwa bloki mieszkalne.

Oto przykład takiej nieruchomości - rejon ulic: Mickiewicza i Potockiej (zapewne dobrzez znany panu posłowi Jarosławowi Kaczyńskiemu, jako rodowitemu warszawiakowi):

Jak widać, przedmiotem analizy jest duża działka o powierzchni ponad 5 hektarów, na której znjajdują się 4 duże bloki mieszkalne (widok street view).

Na tym przykładzie można ukazać problem z udziałami - zarówno w prawie własności, jak i w użytkowaniu wieczystym; podobna sytuacja dotyczy (wskazanych w pierwszym wpisie) działek w Lublinie: przy ul. Nałkowskich (3 bloki, w tym przy ul. Nałkowskich 100) oraz Samsonowicza 29 i 33 (dwa wieżowce na jednej działce). Tu (czyli w na odnośnej nieruchomości w Warszawie) są aż cztery wielopiętrowe bloko mieszkalne na jednej nieruchomości.

Na tak zwany zdrowy rozsądek udziały w nieruchomościach wspólnych odpowiadać powinny stosunkowi powierzchni lokalu do łącznej powierzchni budynku (np. bloku mieszkalnego). Niestety, część wspólnot mieszkaniowych obejmuje przynajmniej dwa budynki; w takich przypadkach każdy z tych budynków stanowi część wspólną nieruchomości (zgodnie z art. 47 i art. 48 KC) albo odrębny od gruntu przedmiot własności w przypadku użytkowania wieczystego (zgodnie z art. 235 KC) - gdyby upubliczniony knot prawny wszedł w życie, to chodziłoby o części składowe nieruchomości (gruntowej). Takie sytuacje dotyczą różnych wspólnot mieszkaniowych - w tym: "pospółdzielczych" oraz powstałych na bazie budynków wzniesionych "w systemie deweloperskim".

Praktyka pokazuje, że w takich wspólnotach mieszkaniowych właściciele poszczególnych lokali mają mało do powiedzenia. Może dochodzić np. do takich sytuacji, że właściciele lokali w jednym z budynków blokują określone prace (np. doprowadzenie określonej instalacji) do drugiego budynku w ramach tej samej wspólnoty mieszkaniowej - bo mają większość i ich zdanie może zostać przezwyciężone orzeczeniem sądu (w rzeczywiście dużych wspólnotach mieszkaniowych sprawy sądowe są trudne organizacyjnie, chociażby z uwagi na potrzebę dostarczania pism w odpowiedniej liczbie egzemplarzy).

Zacytujmy artykuł 3 ustęp 3 Ustawy o własności lokali:

Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Oto art. 1 ustęp 3 projektowanej ustawy "przekształceniowej" (projekt nr UD75):

Wysokość udziałów we współużytkowaniu wieczystym gruntów odpowiada wysokości udziałów we współwłasności tych gruntów.

Sama wykładnia (zwłaszcza językowa) wskazuje na to, że autor tego przepisu zwyczajnie bredzi. Jeżeli wysokość udziałów we współużytkowaniu wieczystym ma rzeczywiście odpowiadać wysokości udziałów we współwłasności tych gruntów, to rozsądek podpowiada, że autor tej wypowiedzi dąży do przekształcenia współwłasności we współużytkowanie wieczyste. Ale przecież deklaruje się (i to w tym samym projektowanym artykule 1), że ma dojść do przekształcenia (współ)użytkowania wieczystego we (współ)własność. Skoro wpierw jest (współ)użytkowanie wieczyste, a potem ma być (współ)własność, to udziały we współwłasności powinny być odpowiednikami udziałów we współużytkowaniu wieczystym (podlegającym przekształceniu). Jak coś późniejszego (i to jedynie postulowanego lub potencjalnego) ma być punktem odniesienia dla wcześniejszego stanu prawnego???

Choć to może wydać się absurdalne, niekiedy suma udziałów w nieruchomości wspólnej odbiega od 1. Ustawodawca o tym wie, czego dowodem jest art. 23 ustęp 2a Ustawy o własności lokali, stanowiący:

Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.

Projektowanie nowej ustawy to doskonała okazja, by położyć kres sytuacjom, w których suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa jeden. Wystarczyłoby w takich sytuacjach z mocy prawa prowadzić postępowania administracyjne w celu uzdrowienia sytuacji. Po co ją uzdrawiać? Przede wszystkim, z uwagi na dobro i słuszne interesy właścicieli lokali. Jednak duże znaczenie może mieć także interes publiczny. Kto będzie płacił podatek od nieruchomości, opłatę za użytkowanie wieczyste alno nową opłatę przekształceniową od "brakujących udziałów" (np. w przypadku, gdy suma udziałów w nieruchomości wspólnej wynosi 985/1000)? Z jakiej przyczyny gminy mają otrzymywać "ponadwymiarowy" podatek, jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej przeważa "jedynkę" (np. 10057/10000)?

Przewidziano dalsze istnienie wspólnot mieszkaniowych "kołchozowych" - czyli składających się z więcej niż jednego budynku (z wyodrębnionymi nieruchomościami lokalowymi lub lokalami). Z jakich przyczyn? W jakim celu? Czyżby po to, by spółdzielnie mieszkaniowe nadal mogły kierować sprawami masy wspólnot mieszkaniowych, które powstały na bazie budynków spółdzielczych? Czyżby chodziło o dalsze utrzymanie niby prowizorycznych przepisów Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, które pozwalają na "rządzenie się" spółdzielni mieszkaniowych w "pospółdzielczych" wspólnotach mieszkaniowych? Czy godziłoby się władzom państwowym (w tym Ministrowi Infrstruktury i Budownictwa) faworyzować spółdzielczych bonzów - a więc dyskryminowć ludzi, który mają się stać się "papierowymi właścicielami" (na podstawie "zaświadczenia", a nie na podstawie aktu władczego władz publicznych).

Widzimy, że faktycznie ma zostać po staremu - ludziom wmówi się, że mają własność ("na papierku"), a rzeczywiście z reguły rządzić będą nadal spółdzielczy bonzowie. Będą więc (nadal) "właściciele papierowi" (zobowiązani do ponoszenia kosztów) oraz rzeczywiście "panowie i władcy" (często spółdzielczy bonzowie), którym będą podlegać "papierowi właściciele".

Projektodawcy - kimkolwiek są - tym projektem okazali pogardę polskim obywatelom, których traktuje się jak "dzikusów", których można otumanić tandetnymi świecidełkami. Rolę świecidełek pełni zapowiedź chronienia ludzi przed dalszymi (zwłaszcza znacznymi) podwyżkami opłat za użytkowanie wieczyste - dla realizacji tego celu wystarczyłaby krótka ustawa (nawet składająca się z dwóch artykułów). Na dokładkę (aby otumanić "ciemnego luda") dorzuca się własność - faktycznie "papierową własność". Bo czyż w cywilizowanym świecie ktokolwiek poważnie będzie traktował własność przyznawaną na podstawie zaświadczenia - a nie na podstawie aktu władczego (np. decyzji administracyjnej)? Jednego dnia zaświadczenie "dadzą" - a kiedy indziej zaświadczenie "anulują".