Wprost ręce opadają

Niemalże każdego dnia trafiam na przykłady fatalnego stanu ksiąg wieczystych (ewidencja gruntów i budynków to temat odrębny).

Do dzisiaj miałem nadzieję, że stajnię Augiasza przypomina jedynie część ksiąg wieczystych, które są prowadzone dla nieruchomości wspólnych (szczególnie ważnych dla wspólnot mieszkaniowych oraz dla właścicieli nieruchomości lokalowych "we wspólnotach mieszkaniowych"). Okazuje się, że opłakany stan bywa także w księgach wieczystych, które są prowadzone dla "pozawspólnotowych" nieruchomości gruntowych (czasami z budynkiem, jako częścią składową gruntu) - i to  w księgach wieczystych bez użytkowania wieczystego.

Związane z nieruchomościami oraz z księgami wieczystymi problemy - często groźne dla obrotu prawnego - mogłyby rozwiązać trzy ministerstwa: Ministerstwo Sprawiedliwości, Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa oraz Ministerstwo Cyfryzacji; niezbędna jest współpraca tych resortów - między innymi, w zakresie tworzenia prawa.

Naprawdę trudno jest ukazywać (zwłaszcza publicznie) szczegóły - bo to mogłoby zachęcać oszustów do robienia użytku z bagna, jakimi okazuje się spora liczba ksiąg wieczystych (a to jedynie część problemów). Dzwonienie do ministerstw okazuje się nieefektywne; mówi sie o sprawach ważnych dla milionów Polaków, prosi się o zwrócenie uwagi na poważne problemy i zagrożenia - a jakiś utrzymywany przez podatników tuman udaje Greka lub ... trzy po trzy (jakby był zepsutą maszyną, która jest bez gwarancji).

Na co czeka Rada Ministrów? Czyżby dopiero próba sprzedania gmachu rządowego przez jakiegoś kanciarza mogła obudzić Panią Premier oraz jej bezpośrednich Podwładnych? Na osoby zajmujące niższe stanowiska trudno liczyć - bo jeśli trafi się na kogoś myślącego, to ten ma nad sobą ... (proszę wstawić brakujący wyraz, według własnego rozeznania i uznania). A może w końcu ktoś zauważy, jak wielkie straty ponosi sfera budżetowa (Skarb Państwa oraz samorządy terytorialne) z powodu "burdelu na kółkach", jakim okazuje się dziedzina nieruchomości - a przecież grunty to terytorium Polski? Nie chodzi wyłącznie o spółdzielczych bonzów, nie chodzi jedynie o kanciarskie praktyki "szpeców" z różnych "agend" sektora publicznego - to także masa "drobnych cwaniaczków" (być może nawet uważanych za "dobrych ludzi"), którzy "rżną" sferę publiczną, że "aż furczy".

Dokręcanie śruby najemcom mieszkań komunalnych

Poniżej cytuę swe uwagi do kolejnego projektu legislacyjnego Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa - uwagi te wysłałem niedawno.

____________________________

Lublin, dnia 23 listopada 2016 r.

Autor opracowania:       Janusz Polanowski  ©

Uwagi do Projektu ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów,
mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, ustawy - Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych,
noclegowni i domów dla bezdomnych (projekt nr UD66)

I.          Uwagi te mają charakter ogólny – w celu podkreślenia zagadnień podstawowych.

II.        Omawiany projekt jest skutkiem zbyt wąskiego ujęcia najmu mieszkań komunalnych. Wejście w życie tego projektu wywoła niezadowolenie społeczne z powodu wprowadzenia dużego rygoryzmu wobec najemców mieszkań komunalnych oraz osób, którym uniemożliwi się wstąpienie w prawo najmu (art. 691 KC). Przy tym nadal zabraknie skutecznych barier dla faktycznego wyłudzania mieszkań komunalnych (kupowanych z wykorzystaniem najemców w roli figurantów).

III.      Od wprowadzania znacznych rygorów wobec najemców mieszkań komunalnych oraz osób kwalifikujących się do wstąpienia w prawo najmu (art. 691 KC) o wiele ważniejsze jest przynajmniej znaczne ograniczenie wyłudzania mieszkań komunalnych (szczególnie z zastosowaniem wysokich bonifikat). Należy znowelizować odpowiednio Ustawę o gospodarce nieruchomościami oraz dotyczące „spraw spadkowych” przepisy proceduralne (art. 627 i następne KPC) – zwłaszcza tak, by prowadzący „sprawę spadkową” sędzia był zobowiązany (i to pod rygorem własnej odpowiedzialności) poinformować właściwe: gminę oraz urząd skarbowy o postępowaniu spadkowym, jeżeli w skład spadku wchodzi dawne mieszkanie komunalne (takie rozwiązanie pomogłoby odpowiednim instytucjom reagować na faktyczne wyłudzanie mienia publicznego).

IV.      Zamiast likwidacji wstąpienia w prawo najmu (art. 691 KC) w odniesieniu do mieszkań komunalnych – należałoby określić termin (np. 18 miesięcy) do sformalizowania wstąpienia w prawo najmu (przynajmniej co do lokali komunalnych). To ograniczyłoby niepewność prawną oraz związane z nią problemy. Inną stosowną regulacją byłoby wprowadzenie krótszego terminu (np. 12 miesięcy) dla sformalizowania wstąpienia w prawo najmu przez osobę, która nie była zameldowana „pod danym adresem” w czasie otwarcia spadku (art. 924 KC) po byłym najemcy.

V.        Niweczenie stabilności prawa najmu w odniesieniu do umów najmu zawartych przed wejściem w życie nowej ustawy może być przejawem naruszenia zasady ochrony praw nabytych.

VI.      Zupełnie brakuje postanowień dotyczących obowiązku pokrycia przez wynajmującego kosztów związanych z wypowiedzeniem umowy najmu przez wynajmującego, zwłaszcza kosztów związanych z przeprowadzką – a koszty takie bywają wysokie.

VII.    Brakuje woli ograniczenia okresu niepewności – czyli okresu bezumownego korzystania z lokalu; trzeba wprowadzić domniemanie prawne, że po określonym czasie zawiązuje się stosunek najmu.

VIII.  Zamiast pozorów erudycji (przejawiających się w wywodach o zagranicznych noclegowniach) – należałoby napisać, że np. czeskie noclegownie na ogół rzeczywiście chronią przed bezdomnością. 

Cichcem podmienili tytuł projektu i udają Greka

Na profilu odnośnego projektu legislacyjnego pojawiły się nowe pliki. Największe znaczenie ma Projekt po uzgodnieniach, ale warto zwrócić uwagę także na Raport z konsultacji publicznych i opiniowania, którego pełny tytuł brzmi: Raport z konsultcji publicznych i opiniowania projektu ustawy o przekształceniu udziałów w użytkowaniu wieczystym gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w udziały we własności gruntów (UD 75). Takie sformułowanie - zamieszczone w ramach "Uzgodnień" (międzyresortowych) - może zaskakiwać, bo sugeruje, jakoby już zostały zakończone "Konsultacje publiczne", a przecież jeszcze brakuje realizacji następujących etapów "Konsultacji publicznych": Odniesienie się wnioskodawcy do uwag, oraz Odrębna konferencja z udziałem podmiotów publicznych. Czyżby ktoś usiłował "ukręcić łeb" dalszym etapom konsultacji, w trakcie których, między innymi, przedstawiono:

• bardzo poważne i wyrażone w kategoryczny sposób uwagi pani Ireny Maron;
• wprost dramatyczną petycję Członków dwóch Wspólnot Mieszkaniowych z Lublina, na stronie 2 której napisano:

"Apelujemy o wstrzymanie tego projektu ustawy.
To jest kolejne oszustwo.
Od okresu okupacji hitlerowskiej, polskie rodziny są oszukiwane, okradane, niszczone.
Pora powiedzieć DOŚĆ!"

Raport z konsultacji publicznych i opiniowania zupełnia pomija uwagi nadesłane przez inne podmioty - poza zaproszonymi do konsultacji publicznych. Co więcej, w wykazie tego, co zostało uwzględnione, zupełnie pominięto zmianę tytułu projektowanej ustawy oraz podstawowych określeń w tym projekcie używanych.
Wzmianka o stanowisku Rady Legislacyjnej uzasadnia obawy, że będą próbowali projekt "przepychać kolanem" - bez liczenia się z rzeczywistymi problemami milionów ludzi (a spora część tych problemów dotyczy nie tylko fatalnych podziałów gruntów, ale także stanu ksiąg wieczystych, nie tylko prowadzonych w Lublinie, bo problem wieczystoksięgowy dotyczy różnych wydziałów ksiąg wieczystych).
Można się zasadnie obawiać, że ktoś celowo przepycha knota (nieco podrasowanego) - więc mamy sytuację trafnie ukazaną w wyżej zacytowanych słowach petycji Osób z dwóch Wspólnot Mieszkaniowych w Lublinie.

Wprawdzie zasadnie w nowym tytule projektowanej ustawy oraz w treści projektku zrezygnowano z używania zwrotu "współużytkowanie wieczyste", ale za to pojawił się inny "eksperyment" - w zasadzie bezprawny "udziały we własności gruntów". Tytuł ustawy w nowej wersji projetu brzmi:

Ustawa z dnia ... o przekształceniu udziałów w użytkowaniu wieczystym gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w udziały we własności gruntów

Apeluję do rzeczywistych projektodawców oraz ludzi zatwierdzających ich "dzieło":
Proszę przeczytać Kodeks cywilny
To naprawdę nie boli.

"Sierotki" drogie (podobno prawnicy)!
W Kodeksie cywilnym (to jest w ustawie podstawowej dla prawa cywilnego w Polsce) występują dwa określenia: "własność" (art. 140 i następne) oraz "współwłasność" (art. 195 i następne). Oczywiście współwłasność jest formą lub przejawem własności (przysługiwania własnośći). Użycie w projekcie określenia "udziały we własności" powinno (choć nie musi) budzić skojarzenia ze współwłasnością. Jednakże ustawodawca nie używa w Kodeksie cywilnym ani razu sformułowania "udziały we własności". Za to ustawodawca w Kodeksie cywilnym używa zwrotu "udziały we współwłasności" - tym zwrotem zaczyna się ostatnie zdanie artykułu 193 § 1 Kodeksu cywilnego. Przepis ten dotyczy rzeczy ruchomych połączonych lub pomieszanych, ale sam zawrot udziały we współwłasności już sygnalizuje kolejny dział KC (dotyczący współwłasności). Należy w projekcie ustawy użyć zwrotu od ponad pół wieku używanego w Kodeksie cywilnym - zamiast proponować dziwoląga ("udziały we własności"), który może wywoływać zamieszanie (np. pytanie o to, czy "udziały we własności" będą się różniły od udziałów we współwłasności).
Sformułowanie udziały (liczba mnoga rzeczownika "udział") w Kodeksie cywilnym występuje pięciokrotnie - w artykułach: 193, 197, 199, 831, 1079. W kodeksowych przepisach o współwłasności (art. 195 i następne KC) każda forma rzeczownika "udział" dotyczy udziału (udziałów) we współwłasności.
Dodać można, że sformułowanie udział we współwłasności występuje już w artylule 166 Kodeksu cywilnego.
Jak widać, już przed rozpoczęciem przepisów poświęconych współwłasności (art. 195 i następne KC) - czyli w przepisach o własności - ustawodawca używa określeń: udział we współwłasności oraz udziały we wspówłasności. To stanowi koronny argument za tym, by także w innych ustawach używać sformułowania "udział(y) we współwłasności".

Warto zwrócić uwagę także na personalia - niech Naród wie, kto się pod tym projektem podpisał:
Pierwotna wersja projektu z podpisem:

Nowa wersja projekstu nr UD 75 z podpisami; odbicie jednej pieczęci z podpisem powinno być wyraźniejsze - zwłaszcza co do nazwiska (wczytanie się możę być trudne):